В европейских странах четко прослеживается тенденция роста ставок на аренду логистической недвижимости, но при этом уменьшается доходность. В 2018 году среднегодовая стоимость аренды в данном сегменте выросла до максимума за 10 лет. Консалтинговая компания Cushman & Wakefield представила отчет, который показывает, как изменяется логистическая недвижимость в Европе и что ждет рынок в 2019 году.

Общий обзор коммерческой и логистической недвижимости в Европе

Весь прошлый год сектор коммерческой недвижимости развивался и рос, что позволяет экспертам прогнозировать положительную динамику и на 2019 год. Ожидается, что доход ритейла увеличится на 40%, а арендные ставки снизятся.
Найджел Алмонд в отчете «ДНК недвижимости» поясняет, что лидерами роста в 2018 году были рынки офисной и складской недвижимости. Ставки на аренду офисных помещений в Европе показали рост на 2,6% за год, что является максимум за 5 лет. Сходная тенденция роста прослеживается у логистической недвижимости. Здесь ставки увеличились на 2,3%, что является рекордным значением за 10 лет.
Иная картина на рынке торговой недвижимости. 3 квартал 2018 года показал уменьшение ставок на 0,4%. Сохранить общую динамику удалось за счет 4 квартала, где значения снизились на 0,1%.
Наиболее ярко тенденция уменьшения ставок доходности прослеживается в сегменте логистической недвижимости. Здесь за 4 квартал значения упали на 20 пунктов. Такое положение дел на рынке связано с высокой заинтересованностью инвесторов и увеличением арендных ставок.
Доходность в сегменте офисной недвижимости просела на 6 б. п., ритейл — на 2.
Согласно анализу 46 европейских городов компании Cushman & Wakefield, только на рынке Будапешта в 4 квартале увеличились арендные ставки и снизилась доходность всех сегментов недвижимости. Достигнуты такие показатели благодаря стабильному экономическому росту, увеличению спроса у арендаторов и инвесторов. В 4 квартале рост ставок на аренду помещений, расположенных на торговых улицах, составил 7,1%, что свидетельствует об увеличении доходов и заинтересованности со стороны туристов вариантом стрит-ритейла.
Логистическая недвижимость показывает рост уже семь кварталов, он составил 2,4%. Такое положение говорит об увеличении расходной части на строительство нехватке предложений на складские площади.

Анализ логистической недвижимости

Согласно отчету, ставки доходности в данном сегменте рынка уменьшились практически в половине регионов. В среднем, доходность складской и логистической недвижимости Европы уменьшилась на 5,7% (на 20 базисных пунктов).
Динамика изменений за 4 квартал 2018 года на уровне стран:

● Германия: снижение доходности на 38 базисных пунктов;
● Бельгия: уменьшение на 25 пунктов;
● Италия: доходность снизилась на 25 пунктов;
● Дания: уменьшение на 23 пункта.

Причинами снижения доходности эксперты называют несколько факторов: высокий спрос на фоне сравнительно ограниченного предложения и повышение арендных ставок.
По словам Найджела Алмонда, устойчивая тенденция роста ставок аренды и снижение доходности в 4 квартале стали результатом высоких значений на предыдущие 12 месяцев. Во многих европейских регионах прослеживается ограниченность предложений на рынке логистической недвижимости, как аренды, так и на рынке капитала.
По прогнозу эксперта, в 2019 году сохранится динамика роста арендных ставок, но снижение доходности будет происходить медленно.