Инвестирование в жилую недвижимость является надежным вариантом получения дохода. Но как и любая отрасль бизнеса, она имеет нюансы, знание которых поможет избежать финансовых потерь. Существуют различные виды инвестиции в недвижимость, их анализ и изучение позволит с максимальной выгодой использовать потенциал рынка.
Преимущества и недостатки разных видов инвестиции в недвижимость
Одним из инструментов сохранения капитала от влияния инфляции является покупка жилья. Такой вариант получения пассивного дохода сопряжен с невысоким риском потерь и входит в обязательный список портфеля инвестора. В отличие от данного сегмента рынка, к коммерческим объектам предъявляются повышенные требования. Чтобы достичь успеха, важно использовать различные инструменты для работы и методы получения дохода.
Профессиональное инвестирование предполагает тщательное планирование. Так можно избежать ошибок, когда приходится оперировать суммами в несколько миллионов рублей. Несмотря на нюансы, вливание финансов в недвижимость имеет массу достоинств:
- В зависимости от своих возможностей и предпочтений, инвестору предоставляется широкий выбор объектов жилой, иностранной, коммерческой недвижимости.
- На высокую стоимость объектов практически не влияют кризисы, что значительно уменьшает риск обесценивания вложений при инфляции.
- Сдача недвижимости в долгосрочную или краткосрочную аренду — это стабильный пассивный доход.
- Цены на объекты регулярно повышаются, что в перспективе увеличивает доходность и уменьшает срок окупаемости вложений.
- При первом приобретении действуют налоговые льготы.
- Покупка объектов в кредит позволяет сэкономить в случае снижения курса валюты займа.
Различные виды инвестиции в недвижимость имеют и недостатки:
- Быстрая продажа объектов возможна только при существенном снижении стоимости, что уменьшает их ликвидность.
- Операции покупки и продажи недвижимости сопровождаются бюрократическими процессами, которые забирают массу времени, и финансовыми затратами.
- Влияние состояния экономики на формирование ценовой политики объектов.
- Средний ценник сделки — несколько миллионов рублей, что требует от инвестора определенного уровня капитала.
- Владелец недвижимости несет дополнительные расходы на ремонт, оплату коммунальных услуг.
- Рыночная стоимость объекта может снизиться или не вырасти до предполагаемого уровня.
- В случае продажи ранее, чем 5 лет с момента приобретения недвижимости, придется заплатить подоходный налог.
- Форс-мажорные ситуации влияют на падение стоимости: строительство промышленных предприятий поблизости, экономический кризис и другие.
Сложно предугадать и предотвратить все риски, но важно выбирать объекты недвижимости с учетом перечисленных факторов.
Минимизировать возможные потери поможет разработка инвестиционного плана.
Первые шаги инвестирования в недвижимость
Начать нужно с реальной оценки активов. Это позволит подобрать доступный вид инвестиции в выбранную недвижимость, обозначить план действий. При ограниченном капитале есть два варианта финансовых вливаний: приобретение земли или жилья на начальном этапе строительства. Еще одно решение — жилищные кооперативы или привлечение партнеров.
Предварительное изучение особенностей рынка позволит спрогнозировать тенденции развития и доходность. При поиске оптимального варианта инвестирования стоит учитывать:
- месторасположение объекта;
- инфраструктуру района;
- транспортную развязку;
- уровень экологии.
Определите, какой вариант дохода вы хотите получить: перепродажа объекта или сдача в аренду.
Вернуть вложения при продаже квартиры можно, когда завершится возведение дома, примерно за 2-3 года. Доход от сдачи в аренду поможет компенсировать затраты на приобретение за 8-20 лет, что зависит от его назначения.
Существует несколько вариантов как поднять стоимость объекта и доходность инвестирования:
- Перепланировка или разделение общей площади на несколько помещений. Данные решения повысят стоимость объекта на 15-25%, при сдаче в аренду прибыль вырастет в 1,5 раза.
- Пристройка площади. Такой вариант идеален в частных домах, для квартиры его возможно реализовать путем объединения лоджии или балкона с кухней или комнатой.
- Качественный ремонт увеличивает стоимость объекта на 15-20%. Если строительные работы будут осуществляться собственными силами, можно также сэкономить.
- Изменить назначение объекта путем перевода жилой недвижимости в коммерческую или складскую. Яркий пример такого решения — квартиры на первых этажах, которые превратились в магазины или лофты как вторая жизнь производственных помещений.
Виды инвестиции в рынок недвижимости
Выделяют два основных вида инвестирования в недвижимость:
- Объекты для проживания, постоянного или временного. Сюда входят квартиры, дома, апартаменты.
- Недвижимость коммерческого использования. Представлена земельными участками под строительство, промышленными помещениями, магазинами, ТРЦ, офисной недвижимостью.
Для начинающих инвесторов оптимальным решением будет жилая недвижимость. Операции осуществляются в двух направлениях: на первичном рынке и с объектами вторичного жилья. Во втором случае доход получить быстрее — не нужно ждать сдачи дома или тратиться на ремонт.
При инвестировании в сегмент коммерческой недвижимости важно понимать заинтересованность в объекте в разрезе того или иного бизнеса:
- обратить внимание на наличие коммуникаций, помещений под склад;
- оценить удобство для движения грузового транспорта;
- удостовериться в наличии парковки.
Для различных видов инвестиции в недвижимость коммерческого назначения необходимо иметь 7-10 млн. рублей. Благодаря высокой стоимости аренды, окупаемость вложений возможна от 6 до 8 лет.
Инвестирование в земельные участки делится на краткосрочное и долгосрочное. К первому виду относят площади под строительство, ко второму — сельхозугодья и промзоны.
Преимущества данного вида инвестирования:
- отсутствие трат на коммунальные услуги;
- налоги на ниже, чем на жилую и коммерческую недвижимость;
- земельные участки не нуждаются в ремонте или обслуживании;
- процедура оформления приобретения упрощена.
При подборе варианта для инвестирования, стоит учитывать Земельный кодекс. Его статья № 49 гласит, что земля, которая представляет стратегический интерес для государства, может быть забрана у владельца.
Несмотря на некоторый риск, инвестирование в недвижимость на этапе ее строительства имеет высокий уровень доходности.
От момента закладки фундамента и до сдачи объекта цена увеличивается на 8-10% на каждой стадии возведения.
Еще один вид инвестиции в недвижимость — паевые фонды. Данные организации занимаются сохранением и приумножением капиталов вкладчиков. Все вопросы по управлению в руках профессионалов, благодаря чему вы экономите время и силы. Пай можно приобрести по цене до 300 тыс. рублей и в различном сегменте недвижимости: коммерческой, жилой, складской. Такие вложения — оптимальное решение при ограниченном небольшом капитале.
Рынок зарубежной недвижимости имеет свои особенности, связанные с законодательством страны, тонкостями спроса. Поэтому начинающим инвесторам не рекомендуется такой вид вложений.
Популярными объектами являются квартиры, апартаменты, дома в курортных и туристических районах. Возможно также инвестирование крупных объектов несколькими людьми или компаниями.
Несмотря на высокую доходность данной недвижимости, она подвержена влиянию сезонности, в отличие от объектов в крупных городах Европы, где наблюдается постоянный поток туристов.
Чтобы подобрать оптимальный вид инвестиции в недвижимость, важно тщательно проработать рынок, проанализировать специфику отдельно взятого сегмента. Будьте готовы к расходам и форс-мажорам, начните с небольших объектов, которые не требуют крупных вложений.