Инвестирование в жилую недвижимость является надежным вариантом получения дохода. Но как и любая отрасль бизнеса, она имеет нюансы, знание которых поможет избежать финансовых потерь. Существуют различные виды инвестиции в недвижимость, их анализ и изучение позволит с максимальной выгодой использовать потенциал рынка.

Преимущества и недостатки разных видов инвестиции в недвижимость

Одним из инструментов сохранения капитала от влияния инфляции является покупка жилья. Такой вариант получения пассивного дохода сопряжен с невысоким риском потерь и входит в обязательный список портфеля инвестора. В отличие от данного сегмента рынка, к коммерческим объектам предъявляются повышенные требования. Чтобы достичь успеха, важно использовать различные инструменты для работы и методы получения дохода.
Профессиональное инвестирование предполагает тщательное планирование. Так можно избежать ошибок, когда приходится оперировать суммами в несколько миллионов рублей. Несмотря на нюансы, вливание финансов в недвижимость имеет массу достоинств:

  1. В зависимости от своих возможностей и предпочтений, инвестору предоставляется широкий выбор объектов жилой, иностранной, коммерческой недвижимости.
  2. На высокую стоимость объектов практически не влияют кризисы, что значительно уменьшает риск обесценивания вложений при инфляции.
  3. Сдача недвижимости в долгосрочную или краткосрочную аренду — это стабильный пассивный доход.
  4. Цены на объекты регулярно повышаются, что в перспективе увеличивает доходность и уменьшает срок окупаемости вложений.
  5. При первом приобретении действуют налоговые льготы.
  6. Покупка объектов в кредит позволяет сэкономить в случае снижения курса валюты займа.

Различные виды инвестиции в недвижимость имеют и недостатки:

  1. Быстрая продажа объектов возможна только при существенном снижении стоимости, что уменьшает их ликвидность.
  2. Операции покупки и продажи недвижимости сопровождаются бюрократическими процессами, которые забирают массу времени, и финансовыми затратами.
  3. Влияние состояния экономики на формирование ценовой политики объектов.
  4. Средний ценник сделки — несколько миллионов рублей, что требует от инвестора определенного уровня капитала.
  5. Владелец недвижимости несет дополнительные расходы на ремонт, оплату коммунальных услуг.
  6. Рыночная стоимость объекта может снизиться или не вырасти до предполагаемого уровня.
  7. В случае продажи ранее, чем 5 лет с момента приобретения недвижимости, придется заплатить подоходный налог.
  8. Форс-мажорные ситуации влияют на падение стоимости: строительство промышленных предприятий поблизости, экономический кризис и другие.

Сложно предугадать и предотвратить все риски, но важно выбирать объекты недвижимости с учетом перечисленных факторов.
Минимизировать возможные потери поможет разработка инвестиционного плана.

Первые шаги инвестирования в недвижимость

Начать нужно с реальной оценки активов. Это позволит подобрать доступный вид инвестиции в выбранную недвижимость, обозначить план действий. При ограниченном капитале есть два варианта финансовых вливаний: приобретение земли или жилья на начальном этапе строительства. Еще одно решение — жилищные кооперативы или привлечение партнеров.
Предварительное изучение особенностей рынка позволит спрогнозировать тенденции развития и доходность. При поиске оптимального варианта инвестирования стоит учитывать:

  • месторасположение объекта;
  • инфраструктуру района;
  • транспортную развязку;
  • уровень экологии.

Определите, какой вариант дохода вы хотите получить: перепродажа объекта или сдача в аренду.
Вернуть вложения при продаже квартиры можно, когда завершится возведение дома, примерно за 2-3 года. Доход от сдачи в аренду поможет компенсировать затраты на приобретение за 8-20 лет, что зависит от его назначения.
Существует несколько вариантов как поднять стоимость объекта и доходность инвестирования:

  1. Перепланировка или разделение общей площади на несколько помещений. Данные решения повысят стоимость объекта на 15-25%, при сдаче в аренду прибыль вырастет в 1,5 раза.
  2. Пристройка площади. Такой вариант идеален в частных домах, для квартиры его возможно реализовать путем объединения лоджии или балкона с кухней или комнатой.
  3. Качественный ремонт увеличивает стоимость объекта на 15-20%. Если строительные работы будут осуществляться собственными силами, можно также сэкономить.
  4. Изменить назначение объекта путем перевода жилой недвижимости в коммерческую или складскую. Яркий пример такого решения — квартиры на первых этажах, которые превратились в магазины или лофты как вторая жизнь производственных помещений.

Виды инвестиции в рынок недвижимости

Выделяют два основных вида инвестирования в недвижимость:

  1. Объекты для проживания, постоянного или временного. Сюда входят квартиры, дома, апартаменты.
  2. Недвижимость коммерческого использования. Представлена земельными участками под строительство, промышленными помещениями, магазинами, ТРЦ, офисной недвижимостью.

Для начинающих инвесторов оптимальным решением будет жилая недвижимость. Операции осуществляются в двух направлениях: на первичном рынке и с объектами вторичного жилья. Во втором случае доход получить быстрее — не нужно ждать сдачи дома или тратиться на ремонт.

При инвестировании в сегмент коммерческой недвижимости важно понимать заинтересованность в объекте в разрезе того или иного бизнеса:

  • обратить внимание на наличие коммуникаций, помещений под склад;
  • оценить удобство для движения грузового транспорта;
  • удостовериться в наличии парковки.

Для различных видов инвестиции в недвижимость коммерческого назначения необходимо иметь 7-10 млн. рублей. Благодаря высокой стоимости аренды, окупаемость вложений возможна от 6 до 8 лет.
Инвестирование в земельные участки делится на краткосрочное и долгосрочное. К первому виду относят площади под строительство, ко второму — сельхозугодья и промзоны.

Преимущества данного вида инвестирования:

  • отсутствие трат на коммунальные услуги;
  • налоги на ниже, чем на жилую и коммерческую недвижимость;
  • земельные участки не нуждаются в ремонте или обслуживании;
  • процедура оформления приобретения упрощена.

При подборе варианта для инвестирования, стоит учитывать Земельный кодекс. Его статья № 49 гласит, что земля, которая представляет стратегический интерес для государства, может быть забрана у владельца.
Несмотря на некоторый риск, инвестирование в недвижимость на этапе ее строительства имеет высокий уровень доходности.
От момента закладки фундамента и до сдачи объекта цена увеличивается на 8-10% на каждой стадии возведения.
Еще один вид инвестиции в недвижимость — паевые фонды. Данные организации занимаются сохранением и приумножением капиталов вкладчиков. Все вопросы по управлению в руках профессионалов, благодаря чему вы экономите время и силы. Пай можно приобрести по цене до 300 тыс. рублей и в различном сегменте недвижимости: коммерческой, жилой, складской. Такие вложения — оптимальное решение при ограниченном небольшом капитале.
Рынок зарубежной недвижимости имеет свои особенности, связанные с законодательством страны, тонкостями спроса. Поэтому начинающим инвесторам не рекомендуется такой вид вложений.

Популярными объектами являются квартиры, апартаменты, дома в курортных и туристических районах. Возможно также инвестирование крупных объектов несколькими людьми или компаниями.
Несмотря на высокую доходность данной недвижимости, она подвержена влиянию сезонности, в отличие от объектов в крупных городах Европы, где наблюдается постоянный поток туристов.
Чтобы подобрать оптимальный вид инвестиции в недвижимость, важно тщательно проработать рынок, проанализировать специфику отдельно взятого сегмента. Будьте готовы к расходам и форс-мажорам, начните с небольших объектов, которые не требуют крупных вложений.