Жилая и коммерческая недвижимость в Германии популярна среди русскоговорящих инвесторов. Но последние несколько лет акцент сместился с покупки готовых квартир на сегмент строительства и реконструкции.
Жилая и коммерческая недвижимость в Германии: риски девелоперских строительных проектов
Проекты добавленной стоимости, к которым относятся строительство и реконструкция, позволяют увеличить доход от инвестирования в недвижимость. Если аренда приносит 4-6% годовых, то такой вариант — все 8-15%. Однако здесь есть свои нюансы. Данный тип инвестиций является довольно рискованным, поэтому перед тем как браться за строительство или реконструкцию, следует учесть все особенности, чтобы обезопасить себя от возможных потерь.
Риск неудачи при осуществлении девелоперских проектов есть всегда и в любой стране, и Германия — не исключение. На пути такой деятельности могут быть различные трудности: отказ в финансировании от банка, затягивание с выдачей разрешений со стороны государственных служб, подорожание строительных материалов, снижение активности продажи объектов. Но несмотря на возможные неудачи, в Германии созданы выгодные условия для вкладывания денег в данный сегмент. В ее пользу говорят показатели роста экономики, уменьшения безработицы и повышения уровня жизни граждан. Здесь каждый этап строительства, продажи и сдачи в аренду регулируется законодательством.
Бюджет в 1-5 млн евро позволяет возвести дом, рассчитанный на 10-20 квартир.
Перед тем, как давать старт девелоперскому проекту для жилой или коммерческой недвижимости в Германии, необходимо минимизировать риски, продумав каждый шаг.
Один из основных страхов инвестора — получение отказа от банка. Не все финансовые учреждения в стране выдают кредиты зарубежным бизнесменам. Выберите банки, которые работают с иностранцами, у каждого из них свои требования, но есть ряд одинаковых. Отказать в займе учреждение может, если:

• компания, которая занимается проектом, зарегистрирована в стране, но не имеет кредитной истории;
• не был предоставлен полный пакет документов;
• компания не прошла проверку легальности бизнеса.

В этом случае банк вправе отказать в кредитовании.
Для начала работ необходимо получить градостроительный план и разрешение на строительство. Первый документ продается вместе с земельным участком, а второй получают от архитектора. Для оформления разрешения необходимо 3-6 месяцев, а составление плана может занять и до нескольких лет.
В процессе строительства часто возникают форс-мажоры, среди которых — дополнительные затраты, не входящие в смету и несоблюдение сроков. В Германии девелопер застрахован от таких ситуаций, благодаря четким правилам законодательства. Здесь при составлении сметы точно рассчитывается каждый этап на основе норм стандартизации DIN 276.