Сценарий кризиса: как будет развиваться рынок недвижимости

Рынок недвижимости России за последние 20 лет пережил два серьезных кризиса — в 2008 и 2014 годах. Эти периоды стали поворотными для экономики страны в целом и повлияли на развитие сегмента. И вот спустя 6 лет после последнего потрясения, РФ и мир переживают новые испытания. Чтобы предсказать, что ждет рынок недвижимости в дальнейшем, важно проанализировать сценарий кризиса и его последствия для каждого из секторов.
Первое, что ждало российскую экономику при пандемии коронавируса — это обвал цен на нефть. Данный факт потянул за собой многие секторы, а после был введен карантин, что практически парализовал некоторые сегменты. Рынок недвижимости отличается цикличностью и тесно связан с бизнес-активностью, которая замедлилась. Однако пока больших проблем не наблюдается — они станут прослеживаться в краткосрочной и среднесрочной перспективах — от 6 месяцев до 5 лет. Важное влияние на тенденции оказывает товарооборот, что в текущем году снизился 1-2%.
Цикличность четко прослеживается в сегменте торговой недвижимости столицы. К примеру, в 2008 и 2014 через 3 года после кризиса фиксировали снижение объемов новых объектов. Такая ситуация вполне закономерна — снижение экономической активности практически не затрагивает проекты, что находятся на стадии завершения. Остановка работ по ним еще более убыточна, чем их ввод в эксплуатацию. Из данных объектов складывается высокий показатель предложения, который держится еще примерно 2 года. Проекты, возведение которых только началось в кризис, замораживаются, и получается отложенное снижение объемов ввода.
При этом вакантность площадей возрастает практически сразу на 2-3% и продолжает увеличиваться в течение 1-1,5 лет. Меньше арендаторов теряют популярные торговые центры и прайм-объекты.

Сегмент складской недвижимости реагирует на изменения достаточно быстро, он резко снижает темпы роста, но и для восстановления ему требуется меньше времени, чем в случае с торговой. Максимальные значения вакантности здесь наблюдаются в течение года после кризиса. Развитие онлайн-торговли сыграло на руку, и спрос на складские помещения только увеличился.
Рынок офисной недвижимости показал хорошую устойчивость к кризисным явлениям. Здесь наблюдался дефицит площадей, и с наступлением пандемии серьезных изменений не произошло. В данном случае также прослеживается тенденция как с торговыми объектами — отложенный спад. Важным моментом для арендаторов является не заключение договоров на съем новых помещений, а оптимизация расходов и поиск наиболее выгодных контрактов. Стоит ожидать, что арендные ставки снизятся и тенденция может прослеживаться 2-3 года. Кроме того, многие отходят от традиционных офисов и обращают внимание на варианты коворкинга, гибкого офиса, незакрепленных рабочих мест.